Wohnberechtigungsschein in Berlin beantragen: IBB-WBS, Förderwege und Sozialwohnungen
Wohnberechtigungsschein in Berlin: Einkommensgrenzen, Antragsstelle beim Bezirksamt, IBB-WBS und günstige Wohnungen bei Berliner Wohnungsbaugesellschaften.
Veröffentlicht: | Redaktion WBS-Wohnung
Wohnungsmarkt Berlin: Akute Knappheit im sozialen Segment
Berlin gehört zu den angespanntesten Wohnungsmärkten Deutschlands — und besonders der soziale Sektor steht unter extremem Druck. Ende der 1980er-Jahre verfügte die Stadt noch über rund 160.000 öffentlich geförderte Sozialwohnungen mit Belegungsbindung; bis 2025 ist diese Zahl auf rund 74.000 gesunken. Der Hauptgrund: Auslaufen von Förderbindungen, bei denen keine Anschlussförderung erfolgte, sowie jahrzehntelanger Verkauf von Beständen an private Investoren.
Parallel dazu sind die Angebotsmieten stark gestiegen. Im Jahr 2025 werden in Berlin bei Neuvermietungen im Schnitt 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete aufgerufen — je nach Lage und Ausstattung auch deutlich mehr. Für Haushalte mit mittleren oder niedrigen Einkommen ist der freie Markt damit kaum noch zugänglich. Der Leerstand liegt in vielen Bezirken unter einem Prozent.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen reagiert mit einem mehrstufigen Programm: geförderter Neubau über die IBB (Investitionsbank Berlin), Belegungsbindungen für den Bestand der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Ankauf von Belegungsrechten im privaten Bestand. Dennoch übersteigt die Nachfrage nach Sozialwohnungen das Angebot bei weitem. Für WBS-Inhaber ist ein langer Atem und eine breite Bewerbungsstrategie unerlässlich. Zu beachten: Die Mietpreisbremse gilt in Berlin flächendeckend — bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über dem Mietspiegel liegen.
WBS in Berlin: Einkommensgrenzen
Berlin wendet für den Wohnberechtigungsschein die Bundesgrenzen nach §9 WoFG (Wohnraumförderungsgesetz) ohne landesspezifische Erhöhung an. Das bedeutet: Wer die Bundesgrenzen einhält, erhält in Berlin einen WBS. Die Grenzen beziehen sich auf das anrechenbare Jahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder — nach bestimmten Absetzbeträgen, nicht das Bruttoeinkommen.
Zusätzlich zum normalen WBS gibt es in Berlin den IBB-WBS — einen speziellen Schein, den die Investitionsbank Berlin ausstellt. Er gilt ausschließlich für Wohnungen, die mit IBB-Fördermitteln finanziert wurden, und sieht teils höhere Einkommensgrenzen in Stufe II vor. Für die meisten Wohnungssuchenden ist der reguläre WBS beim Bezirksamt der richtige Einstieg.
| Haushaltsgröße | Einkommensgrenze (§9 WoFG) |
|---|---|
| 1 Person | 16.800 € |
| 2 Personen | 25.200 € |
| 3 Personen | 30.660 € |
| 4 Personen | 36.120 € |
| Je weiteres Kind | + 750 € |
Die sechs Berliner Wohnungsbaugesellschaften
Das Herzstück der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin sind die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Zusammen verwalten sie rund 330.000 Wohnungen — ein erheblicher Anteil davon mit Belegungsbindung, also zugänglich für WBS-Inhaber. Jede Gesellschaft hat ein eigenes Bewerbungsportal und eigene Schwerpunktbezirke.
degewo
Die degewo ist mit rund 73.000 Wohnungen die größte der sechs Berliner Gesellschaften und verteilt ihren Bestand auf nahezu alle zwölf Bezirke. Bewerbungen laufen über das Online-Portal unter degewo.de, wo Interessenten ein Profil anlegen und passende Wohnungen anfragen können. Für gebundene Wohnungen ist ein gültiger WBS Pflicht.
GESOBAU
Die GESOBAU verwaltet rund 41.000 Wohnungen mit einem klaren Schwerpunkt in Pankow und Reinickendorf. Besonders bekannt ist die GESOBAU als Hauptvermieterin im Märkischen Viertel — einem der größten Großwohnsiedlungen Berlins mit historisch hohem Sozialwohnungsanteil. Das Bewerbungsportal ist über gesobau.de erreichbar.
Gewobag
Mit ebenfalls rund 73.000 Wohnungen ist die Gewobag gleichauf mit der degewo und konzentriert sich auf Westberliner Bezirke: Charlottenburg-Wilmersdorf, Spandau und Tiergarten bilden den Kern des Bestands. Für WBS-Inhaber, die in westlichen Stadtteilen verbleiben möchten, ist die Gewobag oft die erste Adresse. Anmeldung über gewobag.de.
HOWOGE
Die HOWOGE verwaltet rund 67.000 Wohnungen und ist der dominante Vermieter in den östlichen Bezirken: Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick. Wer in diesen Bezirken sucht — wo das Angebot an günstigeren Wohnungen vergleichsweise größer ist — sollte sich zuerst bei der HOWOGE registrieren. Portal unter howoge.de.
Stadt und Land
Stadt und Land bewirtschaftet rund 46.000 Wohnungen mit Schwerpunkten in Treptow-Köpenick, Neukölln und Tempelhof-Schöneberg. Die Gesellschaft ist bekannt für einen guten Mix aus innerstädtischen und randstädtischen Lagen. Bewerbungen laufen über stadtundland.de.
WBM
Die WBM (Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte) ist mit rund 32.000 Wohnungen die kleinste der sechs, hat aber strategisch bedeutsame Bestände in begehrten innerstädtischen Lagen: Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain. Gerade deshalb sind die Wartezeiten hier besonders lang. Registrierung über wbm.de.
WBS-Antrag in Berlin: Bezirksamt und Online-Antrag
Zuständig für die Ausstellung des Wohnberechtigungsscheins ist das Bezirksamt des aktuellen Wohnorts — genauer das dortige Stadtentwicklungsamt (in einigen Bezirken auch Wohnungsamt genannt). Berlin ist in 12 Bezirke gegliedert, jeder hat eine eigene Anlaufstelle. Die meisten Bezirke bieten inzwischen eine digitale Antragsstellung über das serviceportal.berlin.de an; einige wenige verlangen noch einen persönlichen Termin.
Folgende Unterlagen werden in der Regel benötigt:
- Personalausweis oder Reisepass aller volljährigen Haushaltsmitglieder
- Einkommensnachweise der letzten 12 Monate (Gehaltsabrechnungen, Bescheide, Steuerbescheid)
- Aktuelle Meldebescheinigung (nicht älter als 3 Monate)
- Geburtsurkunden der im Haushalt lebenden Kinder
- Ggf. Rentenbescheid, ALG-II-Bescheid oder Unterhaltsnachweise
Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 3 bis 6 Wochen. Wer zusätzlich einen IBB-WBS benötigt — etwa weil ein konkretes IBB-gefördertes Objekt in Frage kommt — kann diesen direkt bei der Investitionsbank Berlin (IBB) beantragen. Der IBB-WBS wird parallel und unabhängig vom regulären WBS ausgestellt.
Jobcenter Berlin: Kosten der Unterkunft (KdU)
Wer Bürgergeld (SGB II) oder Sozialhilfe (SGB XII) bezieht, hat Anspruch auf Übernahme der Kosten der Unterkunft (KdU) durch das Jobcenter Berlin — geregelt nach §22 SGB II. Berlin hat dabei eigene Richtwerte für die angemessene Kaltmiete zuzüglich Betriebskosten festgelegt, die regelmäßig aktualisiert werden. Heizkosten werden separat und in tatsächlicher Höhe übernommen, sofern sie angemessen sind.
| Haushaltsgröße | Max. Kaltmiete + Betriebskosten | Richtwert Wohnfläche |
|---|---|---|
| 1 Person | ca. 565 € | 50 m² |
| 2 Personen | ca. 694 € | 60 m² |
| 3 Personen | ca. 827 € | 72 m² |
| 4 Personen | ca. 967 € | 84 m² |
Heizkosten werden separat und in tatsächlicher Höhe übernommen, soweit sie angemessen sind. Weitere Informationen zu den KdU-Grenzen des Jobcenters finden Sie in unserem Ratgeber.
Wohnungssuche Berlin: Strategien für WBS-Inhaber
Der Berliner Wohnungsmarkt ist hart umkämpft — aber mit der richtigen Strategie lässt sich die Chancen auf eine gebundene Wohnung deutlich verbessern. Die wichtigsten Punkte:
- Alle sechs Gesellschaften gleichzeitig registrieren. Jede Gesellschaft führt eine eigene Warteliste. Wer nur bei einer registriert ist, schränkt die Chancen erheblich ein. Die Registrierung ist kostenlos und dauert meist nur wenige Minuten online.
- Randbezirke in Betracht ziehen. In Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Hohenschönhausen ist die Versorgung mit WBS-zugänglichen Wohnungen deutlich besser als in innerstädtischen Lagen. Wer flexibel beim Bezirk ist, hat realistisch bessere Chancen.
- Genossenschaften nicht vergessen. Neben den sechs städtischen Gesellschaften gibt es in Berlin zahlreiche Wohnungsbaugenossenschaften — etwa die Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 (BBW), die HWG oder die Beamten-Wohnungs-Verein. Eine Mitgliedschaft kostet Genossenschaftsanteile, bietet aber langfristig Stabilität und oft günstigere Mieten.
- Portale gezielt nutzen. Neben den Gesellschaftsportalen lohnt ein Blick auf das Wohnungsbörse-Angebot des Berliner Senats sowie auf IMV-Berlin.de für Sozialwohnungen im privaten Bestand mit Belegungsbindung.
- WBS-Stufe prüfen. Einige Berliner Wohnungsprojekte erfordern einen WBS mit Dringlichkeitsstufe oder bestimmten Personenmerkmalen (z. B. schwerbehindert, alleinerziehend). Das Bezirksamt kann entsprechende Vermerke in den Schein eintragen lassen.
Weiterführende Ratgeber: WBS beantragen (allgemein) · Sozialwohnungen finden · Mietrecht im Überblick · WBS in Hamburg
Häufige Fragen: WBS in Berlin
- In Berlin wird der Wohnberechtigungsschein vom zuständigen Bezirksamt ausgestellt — konkret vom Stadtentwicklungsamt oder Wohnungsamt des jeweiligen Bezirks. Online-Antragsstellung ist in den meisten Bezirken möglich.
- Berlin wendet die Bundesgrenzen nach §9 WoFG an, mit einigen Sonderregelungen für bestimmte Förderstufen. Grundgrenze: 1-Personen-Haushalt 16.800 Euro Jahreseinkommen, je weitere Person +5.040 Euro, je Kind +750 Euro. Für den IBB-WBS Stufe II gelten höhere Grenzen.
- Der IBB-WBS (Investitionsbank Berlin) ist ein spezieller Berliner WBS-Typ, der für öffentlich geförderte Wohnungen der IBB genutzt wird. Er unterscheidet verschiedene Einkommensstufen und ermöglicht auch Haushalten mit etwas höherem Einkommen den Zugang zu bestimmten Fördersegmenten.
- Der Berliner WBS ist grundsätzlich ein Jahr gültig. Eine Verlängerung ist beim Bezirksamt zu beantragen, wenn sich die Einkommenssituation nicht verändert hat.
- Die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins (degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, Stadt und Land, WBM) verwalten zusammen rund 300.000 Wohnungen. Sie vergeben Wohnungen nach WBS-Kriterien und führen eigene Wartelisten.
- Ja, Berlin hat die Mietpreisbremse per Landesverordnung ausgewiesen. Sie gilt seit 2015 flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über dem ortsüblichen Vergleichsmietenspiegel liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen wurden, sowie für umfassend modernisierte Wohnungen.
- Die Investitionsbank Berlin stellt neben dem normalen WBS einen IBB-WBS aus. Er gilt spezifisch für mit IBB-Mitteln geförderte Wohnungen und hat leicht andere Einkommensgrenzen als der normale WBS. Für die meisten Wohnungssuchenden ist der normale WBS beim Bezirksamt ausreichend — der IBB-WBS ist nur dann relevant, wenn ausdrücklich IBB-geförderte Objekte angefragt werden.
- Ja, es gibt keine Beschränkung auf eine Gesellschaft. Wer schnell eine Wohnung benötigt, sollte sich bei allen sechs Gesellschaften (degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, Stadt und Land, WBM) registrieren, da jede eigene Bestände in verschiedenen Bezirken hat und Wartelisten unterschiedlich lang sind.
- Der größte Bestand an Sozialwohnungen und WBS-zugänglichen Wohnungen findet sich in den östlichen Randbezirken: Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Reinickendorf (vor allem das Märkische Viertel) und Teilen von Neukölln. In innerstädtischen Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg ist das Angebot an gebundenen Wohnungen sehr begrenzt.