Wohnberechtigungsschein (WBS): Beantragung, Einkommensgrenzen, Gültigkeit und Nutzung für Sozialwohnungen
Wohnberechtigungsschein: Einkommensgrenzen nach §9 WoFG, Bundesländer-Unterschiede, benötigte Unterlagen und wie man damit eine Sozialwohnung findet.
Veröffentlicht: | Redaktion WBS-Wohnung
Was ist ein Wohnberechtigungsschein?
Der Wohnberechtigungsschein — kurz WBS — ist ein amtliches Dokument, das bescheinigt, dass ein Haushalt die gesetzlichen Voraussetzungen für den Bezug einer öffentlich geförderten Mietwohnung erfüllt. Er ist das Zugangsinstrument zum sozialen Wohnungsbau in Deutschland.
Geförderte Wohnungen — auch Sozialwohnungen genannt — werden von Staat, Ländern und Kommunen mit zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen subventioniert. Als Gegenleistung verpflichten sich die Vermieter, diese Wohnungen für eine festgelegte Dauer (Belegungsbindung) nur an Haushalte mit WBS zu vermieten und dabei eine Mietobergrenze einzuhalten. Das Ergebnis: Sozialwohnungen sind in der Regel deutlich günstiger als vergleichbare Wohnungen auf dem freien Markt.
Die rechtliche Grundlage für den WBS ist das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) des Bundes, insbesondere §9. Die Ausführung liegt bei den Bundesländern, die eigene Landesgesetze erlassen haben und die Bundesgrenzen anpassen dürfen.
Wer hat Anspruch auf einen WBS?
Einen WBS erhalten Personen und Haushalte, deren Jahres-Nettoeinkommen die gesetzlichen Einkommensgrenzen nicht überschreitet. Die Einkommensgrenzen sind nach Haushaltsgröße gestaffelt und gelten für alle im Haushalt lebenden Personen gemeinsam.
Zum Haushalt zählen alle Personen, die dauerhaft in der Wohnung leben oder leben werden — also auch nicht verheiratete Partner, Kinder und andere Verwandte. Studierende, die in einer WG leben, bilden in der Regel einen eigenen Haushalt. Personen in vorübergehender Abwesenheit (z.B. stationäre Pflege, Auslandsaufenthalt) können je nach Einzelfall zum Haushalt zählen.
Der WBS steht folgenden Personengruppen zu:
- Deutsche Staatsangehörige
- EU-Bürgerinnen und -Bürger mit Wohnsitz in Deutschland
- Drittstaatsangehörige mit bestimmten Aufenthaltstiteln (Niederlassungserlaubnis, bestimmte Aufenthaltserlaubnisse)
- Asylberechtigte und anerkannte Flüchtlinge (mit entsprechendem Status)
Einkommensgrenzen nach §9 WoFG — bundesweite Tabelle
Die Bundesgrenzen nach §9 WoFG sind die Mindestbasis. Verschiedene Bundesländer haben diese nach oben angepasst — insbesondere Länder mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Bayern, Berlin, Hamburg und Baden-Württemberg.
| Haushaltsgröße | Jahres-Nettoeinkommen (Grenze) | Monatl. Netto (ca.) |
|---|---|---|
| 1 Person | 16.800 € | 1.400 € |
| 2 Personen | 25.200 € | 2.100 € |
| 3 Personen | 30.240 € | 2.520 € |
| 4 Personen | 35.280 € | 2.940 € |
| 5 Personen | 40.320 € | 3.360 € |
| Je weitere Person | + 5.040 € | + 420 € |
| Je Kind im Haushalt | + 750 € | + 62,50 € |
Diese Werte sind die Bundesgrenzen nach §9 WoFG. Viele Bundesländer haben höhere Grenzen festgesetzt. Die exakten lokalen Grenzen erfährt man beim zuständigen Wohnungsbauamt.
Bundesländer-Unterschiede bei den WBS-Einkommensgrenzen
Ein direkter Vergleich zeigt, wie stark die Einkommensgrenzen je nach Bundesland variieren:
| Bundesland | Grenze 1 Person (Jahres-Netto) | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bundesstandard (§9 WoFG) | 16.800 € | Untergrenze für alle Länder |
| Hamburg (HmbWoFG) | 17.600–26.400 € | 3 Förderstufen (WBS I–III) |
| Berlin (WoFG Berlin) | ca. 16.800–26.000 € | IBB-WBS, 2 Förderwege |
| Bayern (BayWoFG) | ca. 18.000 € | Aufschläge in Ballungsräumen |
| NRW (WFNG NRW) | ca. 16.800 € | Bundesstandard, 2 Förderwege |
| Baden-Württemberg | ca. 18.000 € | Aufschlag in Ballungsgebieten |
Da die Landesgesetze regelmäßig angepasst werden, sollten die aktuellen Grenzen stets beim zuständigen Wohnungsbauamt der Gemeinde oder beim kommunalen Wohnungsamt erfragt werden. Die angegebenen Werte sind Richtwerte und können von den aktuell gültigen Grenzen abweichen.
Was zählt zum Einkommen für den WBS?
Die Einkommensermittlung für den WBS folgt eigenen Regeln — weder dem Steuerrecht noch dem Sozialrecht, sondern §9 WoFG und den jeweiligen Landesgesetzen. Das Grundprinzip: Es gilt das Jahres-Nettoeinkommen aller Haushaltsmitglieder.
Zum Einkommen zählen:
- Arbeitslohn und Gehalt (netto)
- Renten und Pensionen (brutto minus Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge)
- Selbständige Einkünfte (Gewinn nach Betriebsausgaben)
- Mieteinnahmen (nach Abzug von Werbungskosten)
- Unterhaltszahlungen, die der Haushalt erhält
- Kapitalerträge, soweit sie den Sparer-Pauschbetrag übersteigen
Nicht zum Einkommen zählen:
- Kindergeld und Kinderzuschlag
- Wohngeld
- BAföG und Berufsausbildungsbeihilfe
- Leistungen nach SGB II (Bürgergeld) und SGB XII (Sozialhilfe)
- Pflegegeld (§37 SGB XI)
- Einmalige Sozialleistungen (z.B. Erstausstattung, Schulbedarf)
Abzugsfähige Ausgaben:
Vom anrechenbaren Einkommen können in vielen Bundesländern folgende Ausgaben abgezogen werden:
- Werbungskosten bis zum gesetzlichen Pauschbetrag (1.230 Euro ab 2024)
- Gezahlter Unterhalt
- Kosten für Kinderbetreuung
- Außergewöhnliche Belastungen (z.B. bei Schwerbehinderung)
Wie lange gilt ein WBS?
Der Standard-WBS wird für ein Jahr ab Ausstellungsdatum ausgestellt. Innerhalb dieser Frist muss eine Wohnung mit passender Belegungsbindung gefunden und der Mietvertrag unterzeichnet werden. Der Einzug kann auch nach Ablauf der Gültigkeitsdauer erfolgen, wenn der Vertragsschluss im gültigen Zeitraum lag.
Nach Ablauf kann ein neuer WBS beantragt werden, sofern die Einkommensvoraussetzungen weiterhin erfüllt sind. Eine formlose Verlängerung mit aktuellen Einkommensnachweisen ist in den meisten Bundesländern möglich.
Welche Wohnung kann man mit einem WBS beziehen?
Mit einem WBS können Wohnungen bezogen werden, die einer Belegungsbindung unterliegen. Diese Bindung entsteht, wenn der Vermieter für den Bau oder die Modernisierung öffentliche Fördermittel erhalten hat. Für die Dauer der Bindung — üblicherweise 20 bis 40 Jahre — darf er die Wohnung nur an WBS-Inhaber vermieten.
Die Belegungsbindung gilt für die Wohnung, nicht für den Mieter: Wer in eine gebundene Wohnung eingezogen ist und später die WBS-Grenzen überschreitet, muss nicht ausziehen (außer in Bundesländern mit Fehlbelegungsabgabe). Neue Mieter müssen aber weiterhin einen WBS vorlegen, solange die Bindung läuft.
WBS-Typen in Hamburg und Berlin
Hamburg kennt drei WBS-Typen (I, II, III), die verschiedene Einkommensstufen und Förderstufen abdecken. Berlin unterscheidet ebenfalls zwischen mehreren Förderwegen (erster und zweiter Förderweg). Diese Differenzierung ermöglicht eine soziale Durchmischung in geförderten Quartieren.
Der WBS-Antrag: Schritt für Schritt
Der Weg zum WBS folgt einem einheitlichen Schema, das in allen Bundesländern ähnlich abläuft:
Schritt 1: Zuständige Behörde ermitteln
Zuständig ist das Wohnungsbauamt oder Wohnraumförderungsamt der Gemeinde, in der der Antragsteller zum Zeitpunkt der Antragstellung gemeldet ist. In größeren Städten ist dies oft ein spezialisiertes Referat des Stadtplanungs- oder Sozialamts. In kleinen Gemeinden übernimmt das Rathaus oder das Landratsamt die Funktion.
Schritt 2: Unterlagen vorbereiten
Die vollständige Liste der erforderlichen Unterlagen findet sich im folgenden Abschnitt.
Schritt 3: Termin vereinbaren oder Antrag einreichen
Viele Behörden fordern eine Terminvereinbarung per Telefon oder über das Bürgerportal. Manche akzeptieren auch eine schriftliche Einreichung per Post. Online-Portale sind im Aufbau, aber noch nicht flächendeckend verfügbar.
Schritt 4: Bearbeitungszeit
Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis vier Wochen. In Hochphasen kann sie in Städten mit hoher Nachfrage länger sein. Bei dringendem Bedarf (bevorstehende Wohnungslosigkeit, akute Kündigung) kann eine beschleunigte Bearbeitung beantragt werden.
Schritt 5: WBS erhalten und Wohnungssuche starten
Nach Ausstellung des WBS kann die Suche im geförderten Segment beginnen. Der WBS muss dem Vermieter im Original vorgelegt werden. Kopien werden in der Regel nicht akzeptiert.
Benötigte Unterlagen für den WBS-Antrag
Die folgende Liste gilt für die meisten Bundesländer. Je nach lokaler Behörde können einzelne Dokumente variieren:
Vollständige Unterlagenliste für WBS-Antrag
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass aller Haushaltsmitglieder ab 16 Jahren
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (alle erwerbstätigen Haushaltsmitglieder)
- Einkommenssteuerbescheid des Vorjahres (falls vorhanden)
- Bei Selbständigen: Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Kalenderjahre
- Bei Rentenbezug: aktueller Rentenbescheid oder Rentenmitteilung
- Bei Bürgergeld/Sozialhilfe: aktueller Leistungsbescheid
- Meldebescheinigung (nicht älter als drei Monate)
- Geburtsurkunden aller minderjährigen Kinder im Haushalt
- Ggf. Schwerbehindertenausweis (für Freibetragsregelungen)
- Ggf. Unterhaltsbescheid oder Unterhaltsvereinbarung
- Ggf. Aufenthaltserlaubnis (bei Nicht-EU-Bürgern)
WBS für Studierende und Auszubildende
Studierende können einen WBS beantragen, wenn sie einen eigenen Haushalt führen und ihr eigenes Einkommen (ohne das der Eltern) die Einkommensgrenzen nicht überschreitet. Dabei gilt:
BAföG zählt nicht als Einkommen für den WBS — weder der Zuschussanteil noch der Darlehensanteil. Das vereinfacht die Situation für viele Studierenden erheblich, da ihr anrechenbares Einkommen oft sehr gering ist.
Wohnen Studierende noch im elterlichen Haushalt, gehören sie zum Haushalt der Eltern, und das Einkommen der Eltern wird berücksichtigt. Wer eine eigene Wohnung bezieht, bildet einen eigenen Haushalt, und nur das eigene Einkommen zählt.
Auszubildende werden ähnlich behandelt wie Arbeitnehmer: Ihre Ausbildungsvergütung ist Einkommen. Da Ausbildungsvergütungen oft unterhalb der WBS-Grenzen liegen, haben viele Azubis Anspruch auf einen WBS.
Wohngeld vs. WBS — was ist der Unterschied?
Diese beiden Instrumente werden häufig verwechselt, sind aber grundsätzlich verschieden:
| Merkmal | WBS | Wohngeld |
|---|---|---|
| Art der Leistung | Zugangsberechtigung | Monatlicher Mietzuschuss |
| Geldzahlung? | Nein | Ja — direkter Zuschuss |
| Wo verwendbar? | Nur in gebundenen Sozialwohnungen | In jeder Mietwohnung |
| Kombination mit Bürgergeld? | Ja | Nein (gegenseitiger Ausschluss) |
| Rechtsgrundlage | §9 WoFG | Wohngeldgesetz (WoGG) |
| Kombination WBS + Wohngeld? | Möglich für Nicht-Bürgergeld-Empfänger in einer Sozialwohnung | |
Der WBS und das Wohngeld verfolgen das gleiche Ziel — bezahlbares Wohnen für einkommensschwache Haushalte — greifen aber an verschiedenen Stellen ein. Der WBS öffnet den Zugang zur günstigeren Sozialwohnung; das Wohngeld bezuschusst die laufende Miete. Wer beides kombinieren kann (Nicht-Bürgergeld-Bezieher in einer Sozialwohnung), profitiert am stärksten.
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Häufige Fragen zum Wohnberechtigungsschein
- In den meisten Bundesländern ist der WBS noch nicht vollständig online beantragbar. Einige Kommunen bieten ein digitales Antragsformular über ihr Bürgerportal an, doch die Einreichung der Einkommensnachweise im Original oder als beglaubigte Kopie erfordert häufig noch einen persönlichen Termin. Hamburg, München und Berlin arbeiten an vollständigen E-Government-Lösungen; der Stand variiert je nach Bezirk und Gemeinde erheblich.
- Bei einer Scheidung oder Trennung ändert sich die Haushaltsgröße. Zieht ein Partner aus, muss der verbleibende Haushalt einen neuen WBS beantragen — der bisherige gilt nur für den Haushalt in seiner ursprünglichen Zusammensetzung. Das neue Einkommen des Einpersonenhaushalts wird neu berechnet. Kinder, die beim verbleibenden Elternteil wohnen, zählen weiterhin mit.
- Liegt das Einkommen knapp über der Grenze, gibt es mehrere Optionen: Viele Bundesländer lassen Abzüge für berufliche Aufwendungen, Kinderbetreuungskosten oder Unterhaltszahlungen zu, die das anrechenbare Einkommen senken. Zudem haben manche Länder höhere Einkommensgrenzen als der Bundesstandard (z.B. Hamburg, Berlin). Es lohnt sich, genau nachzurechnen und beim Wohnungsbauamt nach den geltenden Abzugsregelungen zu fragen.
- Gegen eine Ablehnung kann innerhalb eines Monats Widerspruch eingelegt werden. Dem Widerspruch sollten vollständige Einkommensnachweise beiliegen sowie eine schriftliche Begründung, warum die Ablehnung unzutreffend ist. Bleibt der Widerspruch erfolglos, ist Klage beim Verwaltungsgericht möglich. Häufiger Grund für Ablehnungen: fehlende oder unvollständige Unterlagen — diese einfach nachzureichen löst das Problem oft schon.
- Ja. WBS und Bürgergeld (SGB II) schließen sich nicht aus. Wer Bürgergeld bezieht, hat in der Regel auch Anspruch auf einen WBS, da das Einkommen per Definition unter den WBS-Grenzen liegt. In der Praxis übernimmt das Jobcenter die laufende Miete direkt (§22 SGB II), und der WBS ermöglicht den Zugang zu geförderten Wohnungen mit dauerhaft niedrigerer Miete — was die KdU-Kosten langfristig senkt.
- Ja. Der WBS ist eine Berechtigung, keine Verpflichtung. Wer einen WBS besitzt, kann auch in eine frei vermietete Wohnung einziehen. Der WBS öffnet nur den Zugang zu gebundenen Sozialwohnungen — er schränkt die Wahl nicht ein. Viele WBS-Inhaber suchen sowohl im geförderten als auch im freien Segment und nehmen das erste passende Angebot.
- Nicht automatisch. Der WBS gilt für die ausgestellte Gültigkeitsdauer (in der Regel ein Jahr). Überschreitet das neue Einkommen nach der Jobaufnahme die WBS-Grenze, verliert man den Anspruch auf einen neuen WBS nach Ablauf der Gültigkeitsdauer — der bestehende WBS bleibt bis zum Ablauf gültig. Wer innerhalb des Gültigkeitsjahres eine Wohnung findet, kann diese auch bei höherem Einkommen anmieten.
- Die Wartezeiten variieren stark je nach Stadt und Wohnungsgröße. In Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin können Wartezeiten bei bestimmten Anbietern mehrere Jahre betragen. Kürzere Wartezeiten gibt es bei Städten mit entspannterem Wohnungsmarkt (z.B. Gelsenkirchen, Kaiserslautern) oder für Wohnungen in weniger nachgefragten Lagen. Aktive Bewerbung auf alle ausgeschriebenen passenden Wohnungen verkürzt die Wartezeit erheblich.
- Vermieter von Sozialwohnungen sind zur Belegung mit WBS-Inhabern verpflichtet, solange die Belegungsbindung läuft. Sie können jedoch unter mehreren WBS-Bewerbern nach sozialen Kriterien auswählen. Eine willkürliche Ablehnung eines WBS-Inhabers zugunsten eines Nicht-WBS-Bewerbers ist unzulässig und kann vom zuständigen Wohnungsbauamt sanktioniert werden. Bei Verdacht auf rechtswidrige Ablehnung kann eine Beschwerde beim Wohnungsbauamt eingereicht werden.
- Nein. Der Wohnberechtigungsschein gilt ausschließlich für Wohnraum — also für Räume, die zum dauerhaften Bewohnen bestimmt sind. Gewerbliche Nutzung oder gemischt genutzte Räume fallen nicht unter die Wohnraumförderung nach WoFG. Für gewerbliche Förderungen gibt es andere Förderprogramme der KfW oder der jeweiligen Landesförderbanken.
- Ja, aber obdachlose Personen können den WBS nur beantragen, wenn sie einen gemeldeten Wohnsitz — z.B. eine Notunterkunft oder eine Anmeldeadresse — vorweisen können. Ohne Wohnsitzmeldung ist die Zuständigkeit einer Behörde nicht klar bestimmbar. Soziale Einrichtungen und Obdachlosenunterkünfte können dabei helfen, eine Meldeanschrift einzurichten, um den Antragsprozess zu ermöglichen.
- WBS Typ III in Hamburg ist die höchste Einkommensstufe im geförderten Segment — er gilt für Haushalte mit etwas höherem Einkommen, die aber immer noch Unterstützung beim Wohnmarktzugang benötigen. Typ III ermöglicht den Bezug von Wohnungen der dritten Förderstufe, die weniger subventioniert sind als Typ-I- oder Typ-II-Wohnungen, aber noch unter dem freien Markt liegen. Ein besonderer Typ III+ richtet sich an Haushalte mit besonderem Wohnbedarf.
- Ja. Ein WBS ist länderspezifisch und wird von der Behörde des Bundeslandes ausgestellt, in dem man wohnhaft ist. Nach einem Umzug in ein anderes Bundesland erlischt der bisherige WBS nicht automatisch, aber er gilt nur für geförderte Wohnungen im Ausstellungs-Bundesland. Für den neuen Wohnort muss ein neuer WBS bei der zuständigen Behörde beantragt werden, da die Einkommensgrenzen und Förderregeln landesrechtlich geregelt sind.
- Ja, EU-Bürgerinnen und -Bürger haben aufgrund des EU-Freizügigkeitsrechts Anspruch auf gleichbehandlung beim Zugang zu sozialen Leistungen. Mit einem gültigen EU-Personalausweis oder Reisepass und einem Wohnsitz in Deutschland haben sie die gleichen WBS-Rechte wie deutsche Staatsangehörige. Drittstaatsangehörige (Nicht-EU) benötigen je nach Bundesland bestimmte Aufenthaltstitel; in der Regel eine Niederlassungserlaubnis oder bestimmte befristete Aufenthaltserlaubnisse.
- Wenn eine Wohnung gefunden und der Mietvertrag vor Ablauf des WBS unterzeichnet wird, ist der WBS gültig verwendet — er muss nicht mehr gültig sein, wenn man einzieht, sondern nur zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Wer kurz vor Ablauf steht und noch keine Wohnung gefunden hat, sollte rechtzeitig eine Verlängerung beim Bezirksamt beantragen, um die Bewerbungsphase nicht zu unterbrechen.